7. GUIA 10.10.12

1. GUERRA E PAZ NOS CONDOMNIOS
2. CONFLITOS FINANCEIROS
3. EDUCAO SEM DISTINO

1. GUERRA E PAZ NOS CONDOMNIOS
RESPEITO E TOLERNCIA (OU A FALTA DELES) DETERMINAM SE A CONVIVNCIA ENTRE MORADORES DE CONDOMNIOS  PACFICA OU UMA BATALHA URBANA. PARA EVITAR QUE O MUNDARU DE GENTE QUE MORA EM PRDIOS ENTRE EM GUERRA QUANDO FALTA BOM-SENSO. A SOLUO  RECORRER  LEGISLAO QUE REGE A PEQUENA COMUNIDADE: A CONVENO E O REGIMENTO INTERNO.

     Uma primeira verso da conveno  entregue pela incorporadora no fim das obras aos proprietrios, que podem ratific-la ou modific-la. Ela estabelece questes legais e administrativas, como o tempo de mandato do sndico e as cotas de pagamento do condomnio para os apartamentos. J o regimento interno norteia, com regras e punies, as pendengas do dia a dia. E no faltam pavios para detonar a plvora: animais, barulho e vagas na garagem esto no topo da lista. O problema  que muitos condomnios simplesmente adotam modelos-padro de regimento, sem adapt-los s caractersticas do empreendimento. Mas esses documentos devem servir apenas de inspirao para que se elabore um regimento interno com regras objetivas, claras e sensatas que atendam s necessidades especficas daquele grupo de moradores, explica o advogado Joo Paulo Rossi Paschoal, assessor jurdico do Sindicato da Habitao, Secovi-SP. Veja as dicas dos especialistas para apagar incndios e evitar embates futuros.

GARAGEM
Causas de conflitos: periodicidade do sorteio, carro que invade a vaga alheia, morador que atrapalha a passagem enquanto descarrega as compras, disputas para guardar moto e carro na mesma vaga, depsito na garagem.
Como lidar com a situao: a nica legislao de condomnios sobre o tema probe o aluguel e a venda de vagas para no moradores. Transtornos causados por falta de respeito e barbeiragem devem ser punidos com advertncias e multas.
Como melhorar o regimento interno: definir a periodicidade do sorteio das vagas; especificar se os moradores que usufruram as melhores vagas voltam a participar do sorteio delas ou ficam de fora, e por quantas rodadas; permitir ou no que motos e carros ocupem a mesma vaga. Tambm devem constar no regimento as vagas de deficientes, pois, embora exista o direito garantido por lei, a falta de regulamentao interna costuma causar problemas no condomnio, diz Mrcia Romo, da administradora paulista Lello. O regimento pode prever uma multa de valor maior para infraes reincidentes  o que ajuda a inibir o vizinho folgado que estaciona mal  ou que costumam gerar mais confuso entre os condminos.

ANIMAL DE ESTIMAO
Causas de conflitos: cachorro que late sem parar, mau cheiro, pipi nas reas comuns (que o dono finge no ver), ces agressivos.
Como lidar com a situao: uma boa conversa com o proprietrio relapso  a melhor opo, mas seja respeitoso: reclamar do comportamento do animalzinho com seu dono  como criticar o filho para seus pais. Se o dilogo  corts, frise-se  no surtir efeito, o sndico dever ser acionado para aplicar advertncias e multas. Em casos extremos, uma ao na Justia pode resultar, a longo prazo, na expulso do animal.
Como melhorar o regimento interno: especificar situaes em que os animais causam conflito  mais eficiente do que exigir que os donos transitem com o bicho no colo  medida que frequentemente no resolve nada e pode cair no absurdo de obrigar um idoso a carregar seus ces. A circulao deve ser feita pelo elevador de servio, com guia e, se necessrio, focinheira; qualquer sujeira causada pelo animal nas reas comuns deve ser recolhida pelo dono; o proprietrio deve certificar-se de que o animal no perturba os vizinhos quando fica sozinho. Permitir apenas a presena de animais pequenos tambm no  a melhor soluo  afinal, um poodle histrico pode incomodar mais que um labrador dcil. O que deve ser observado no  o tamanho do animal, e sim se ele traz algum risco  segurana,  sade ou ao bem-estar dos moradores, explica o advogado Rodrigo Karpat, especialista em direito imobilirio.

BARULHO
Causas de conflitos: vizinho festeiro, quebra-quebra sem fim, adolescente metido a baterista, msica alta, arrastar de cadeiras, salto alto da vizinha de cima. 
Como lidar com a situao: a primeira providncia  apelar para o bom-senso do causador do transtorno e, se no houver acordo, para o sndico. Rudo excessivo, independentemente do horrio, pode ser, sim, alvo de penalizao com base na lei da perturbao do sossego alheio (artigo 42 da Lei das Contravenes Penais). Mas ao sndico cabe investigar se h, de fato, o abuso. Uma testemunha  como o zelador do prdio, por exemplo  deve atestar o transtorno. Pessoas com hipersensibilidade ao rudo so intolerantes inclusive com os sons corriqueiros, como o liquidificador do vizinho. Em So Paulo, a Cmara de Mediao do Secovi ajuda condminos em conflito a chegar a uma soluo mais rpida e menos custosa do que um processo judicial. Nove em cada dez casos atendidos pelos mediadores resultam em acordo. Para evitar longos e desgastantes embates, o morador pode instalar equipamentos antirrudo, como painis acsticos e forros isolantes. 
Como melhorar o regimento interno: o documento deve citar dias e horrios em que se permitem obras e mudanas. Para evitar sons abusivos, como msica alta, deve tambm estabelecer se e quando pode haver rudos vindos de equipamentos de som e instrumentos musicais. Limitar os decibis pode ser intil, uma vez que o condomnio ter de aferir a medida do som sempre que houver uma reclamao, diz Geraldo Victor, gerente da Apsa, a maior administradora de condomnios do Rio de Janeiro

CERCO AOS FUMANTES
As reclamaes relacionadas  fumaa de cigarro so a mais recente dor de cabea dos sndicos. Embora em cidades como So Paulo e Rio de Janeiro a legislao proba o fumo em reas comuns fechadas, so raros os regimentos internos que abordam o tema. O morador tem todo o direito de fumar em seu apartamento, desde que no incomode os vizinhos com a fumaa, explica o advogado Karpat. E essa  a zona cinzenta, com o perdo do trocadilho, em que os conflitos se desenrolam: o vizinho est sendo implicante ou a fumaa est mesmo indo para a sua janela? Antes de punir o fumante, o sndico deve garantir a ele o direito de defesa e convocar uma assembleia para debater aquele caso em particular e tambm estabelecer diretrizes para reclamaes futuras, recomenda Karpat.


2. CONFLITOS FINANCEIROS
Inadimplncia e rateio de obras so desafios constantes para os sndicos. Por um lado, o calote de alguns moradores onera o condomnio dos demais. Por outro, encarecer a mensalidade com taxas para obras pode iniciar uma revoluo entre os proprietrios. O advogado Mrcio Rachkorsky, especialista em direito imobilirio, explica como o sndico deve agir nessas situaes.

INADIMPLNCIA
A cobrana  trabalhosa, mas deve ser efetiva para evitar o acmulo da dvida, resume Rachkorsky. No primeiro ms do calote, o sndico deve enviar uma carta ou um e-mail informando que no foi constatado o pagamento. O advogado sugere que seja enviada nova cobrana no ms seguinte, dessa vez mais formal, com prazo de 48 horas para a quitao, sob pena de medidas judiciais. A partir do terceiro calote consecutivo, pode-se entrar com ao de cobrana na Justia ou enviar a divida para o cartrio de protestos.

RATEIO DE OBRAS
A aprovao dos moradores para a realizao de obras requer quruns distintos, de acordo com o tipo de interveno. Dois teros dos proprietrios podem autorizar obras decorativas, chamadas volupturias. Para aprovar obras teis  o aquecimento da piscina, por exemplo , basta a maioria (50% dos proprietrios mais um). Reparos necessrios podem ser feitos com a aprovao dos membros do conselho. Obras emergenciais, como o conserto de um cano estourado, dispensam autorizao. Mesmo para pequenos reparos,  recomendvel realizar uma assembleia, a fim de evitar desentendimentos. Como a assembleia  soberana, o pagamento do rateio  obrigatrio, sob pena de multas e aes judiciais, explica o advogado.

POLMICA SEM FIM - O aluguel do topo do edifcio para a instalao de antenas de telefonia celular paga as obras de manuteno e as melhorias do condomnio paulista administrado pela sndica Priscilla Janzen. Nem mesmo a ausncia do rateio, porm, acabou com a discrdia. H seis meses tentamos aprovar a construo de uma guarita, mas os moradores no chegam a um acordo sobre a classificao da obra: se  til, necessria ou volupturia, conta Priscilla.


3. EDUCAO SEM DISTINO
Regrinhas bsicas de convivncia podem prevenir discusses e at gerar amizades. A seguir, recomendaes da consultora de etiqueta Ligia Marques para quem mora em condomnios
Cordialidade com vizinhos: no custa nada cumprimentar os outros moradores ao encontr-los nas reas comuns. Ningum gosta de receber silncio em troca do bom dia ao vizinho no elevador.
Relao com funcionrios: em primeiro lugar,  preciso ter em mente que o funcionrio  do condomnio, e no empregado particular dos moradores. Servios extras, como pinturas e consertos dentro do apartamento, ficam restritos aos horrios livres. E, em qualquer situao, o trio bom dia, por favor e obrigado  indispensvel.
Assembleias: conhea a pauta para no sair do assunto e, assim, prolongar a reunio  caso contrrio, corre-se o risco de enfrentar horas interminveis de discusses sobre a cor da cortina do hall antes de resolver uma pendncia importante. Seja claro e objetivo nos argumentos e, acima de tudo, mantenha a calma, seja educado e respeitoso.


